Financiarisation de l’immobilier : le temps de l’opérateur intégré

Ce que la crise révèle vraiment

Depuis plusieurs années, j’observe que le modèle historique de la promotion immobilière s’est progressivement grippé. La VEFA ou Vente en l’État Futur d’Achèvement, qui a structuré notre secteur pendant des décennies, ne suffit plus à financer ce dont nous avons pourtant cruellement besoin. Face à l’incertitude ambiante, il me semble que les investisseurs s’intéressent désormais plutôt à des actifs déjà valorisés, de façon à maîtriser à 100 % leur exposition au risque.

Parallèlement, la raréfaction du foncier et la généralisation de la réhabilitation de l’existant, au détriment de la construction sur terrain nu, imposent de nouvelles compétences, une plus grande culture du risque, et surtout une nouvelle manière de financer les opérations.

Dans ce contexte, les investisseurs, qu’ils soient investisseurs value add ou core, deviennent plus prudents, plus sélectifs.
Ils n’attendent plus seulement des projets : ils cherchent des modèles capables de sécuriser, d’aligner et de faire durer la valeur.

Dans cette phase transitoire où les frontières se brouillent, le métier de promoteur se voit imposer une montée en compétence, à mon sens, nécessaire. Les lignes bougent et chacun est amené à se redéfinir, se repositionner, ce qui conduit à la reconfiguration du secteur tout entier.

S’inspirer du private equity pour réinventer le rôle

J’ai le sentiment que le promoteur classique, qui achète un terrain, monte un programme, commercialise en VEFA puis le livre, n’est pas forcément outillé pour absorber ces nouveaux aléas. Il lui manque la structure capitalistique, la profondeur d’analyse technique préalable et, surtout, la capacité à sécuriser la sortie locative avant même de lancer les travaux. Mon constat est structurel : le modèle a fonctionné dans un environnement où les taux étaient bas, le foncier disponible et la demande solvable. Cet environnement a changé et attendre un hypothétique retour à la « normale » m’apparait comme une forme d’immobilisme.

Deux trajectoires s’offrent alors aux promoteurs résidentiels traditionnels : devenir de simples constructeurs au service des bailleurs sociaux, ou se repositionner comme CPIistes, c’est-à-dire comme constructeurs pour compte de tiers sous forme de Contrat de Promotion Immobilière. En suivant ces trajectoires de retrait, le promoteur devient prestataire et perd la maîtrise du projet, la valeur résiduelle de l’actif, et la capacité à générer des rendements différenciés.

Il me semble qu’il existe une troisième voie qui consiste à s’inspirer de la logique du private equity et à en tirer une leçon fondamentale : la valeur d’un actif immobilier ne tient pas à sa seule physicalité. Elle tient à son utilisateur. Un immeuble vide ne vaut rien ou presque, alors qu’un actif occupé par un locataire solide, sur un bail long, dans un usage porteur, peut valoir trois à quatre fois plus.

Ce renversement de perspective change tout. Les actifs décotés, à repositionner, ne sont plus un problème : ils constituent la matière première du développeur immobilier. Chaque actif vacant devient une opportunité de création de valeur pour qui dispose des compétences nécessaires pour le lire.

Selon moi, cette capacité de repositionnement multi-usage repose sur des compétences qui n’étaient pas forcément requises jusqu’à présent chez les promoteurs classiques : connaissance des exploitants, capacité à négocier des BEFA ou des baux d’exploitation, maîtrise des modèles économiques des différents secteurs d’usage, et aptitude à construire la preuve que le projet fonctionnera économiquement pour l’utilisateur final.

Je reste donc convaincu que le métier de promoteur est un métier d’avenir, à condition d’évoluer vers un rôle plus large d’opérateur intégré et de développeur, capable de co-construire avec les investisseurs, de maîtriser l’ensemble de la chaîne de valeur, et d’agir avec lucidité dans un environnement durablement incertain.

Vers un alignement d’intérêts total

Ce que la crise révèle en définitive, c’est que le promoteur de demain, s’il veut continuer à créer, devra être un opérateur intégré. Je pense qu’il devra maîtriser simultanément l’ingénierie financière, la transformation physique des actifs, la connaissance des usages et des exploitants, et la performance énergétique, devenue un critère incontournable tant pour la valeur locative que pour la bancabilité des projets.

C’est le modèle que nous avons construit par opportunité grâce à nos différentes structures depuis quinze ans et désormais consolidé au sein d’Inovim Group : Inovim Développement pour la maîtrise d’ouvrage et le CPI, Inovim Reim pour la structuration des investissements en club-deal, et Accius pour l’expertise technique et énergétique. Trois entités qui dialoguent à chaque opération, permettant de contrôler l’ensemble du cycle de création de valeur, de l’identification de l’actif en passant par son développement, sa structuration financière jusqu’à son exploitation stabilisée.

J’apprécie cette posture car elle a le mérite de servir les deux profils d’investisseurs, en création de valeur et en rendement, séquentiellement : les premiers financent la transformation, les seconds achètent le résultat. Le développeur immobilier intégré devient le pont entre ces deux mondes.

Pour les investisseurs, l’intérêt est palpable : aux côtés d’un opérateur diversifié et robuste, le risque est mieux absorbé, mieux piloté, mieux anticipé. La solidité de l’opérateur devient un facteur de performance en elle-même. Mais surtout, je considère que la logique n’est plus celle du transfert de risque mais celle de la co-construction de valeur partagée. Les intérêts s’alignent ainsi totalement et ce qui est bon pour l’investisseur se révèle bénéfique pour l’opérateur, et réciproquement.

Et si, dans un marché plus contraint, la relance passait justement par-là : inventer des modèles plus intégrés, plus adaptables, capables de prendre le risque avec les investisseurs plutôt que de le leur transférer ?

Julien Bellec,
Président fondateur d’Inovim Group, opérateur intégré spécialisé dans la revalorisation d’actifs, le développement immobilier et l’investissement privé en club-deal.